교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
수원 권선구에서 임차 중인 집이 경매 또는 매매로 넘어간 뒤 새 집주인이 보증금 반환을 거부하는 상황에서, 세입자가 어떤 권리를 갖는지와 실무적으로 결과가 갈리는 지점을 짚어봤습니다.
사연안녕하세요, 수원 권선구에서 전세로 살고 있는 30대 직장인입니다. 2022년 3월에 보증금 1억 8천만 원에 2년 계약을 맺고 이 집에 들어왔어요. 전입신고도 당일 바로 했고, 확정일자도 계약 당일에 받았습니다. 그런데 올해 2월 말에 갑자기 모르는 번호로 전화가 왔는데, 자기가 이 집의 새 주인이 됐다면서 연락을 한 거예요. 처음에는 그냥 집주인이 팔았나보다 했는데, 문제는 그다음이었습니다. 계약 만료가 3월 말인데, 새 주인이 보증금을 자기는 못 준다는 겁니다. 전 주인한테서 집을 살 때 이미 저한테 줄 보증금이 없는 상태였다고, 전 주인이 잔금에서 보증금을 공제해 달라고 했는데 그게 안 됐다고 하더라고요. 그게 저랑 무슨 상관이냐고 따졌더니, 자기도 피해자라면서 전 주인한테 연락하라고 합니다. 전 주인 번호는 이미 수신 차단이 된 상태고, 문자도 읽지를 않아요. 이미 3월 말 만료일이 지났는데 저는 아직 이 집에 살고 있고, 짐을 뺄 수도 없는 상황입니다. 보증금 1억 8천만 원이 날아가면 저는 진짜 아무것도 없어요. 새 주인이 이제 나가라고 내용증명을 보내왔는데, 이게 말이 되는 건가요? 제가 어떻게 해야 하는지 너무 무섭고 막막합니다.
새 주인이 '나는 모른다'고 할 수 있는지, 대항력이 핵심이다
이 사연에서 법적으로 가장 중요한 사실은 두 가지입니다. 전입신고를 계약 당일에 했다는 것, 그리고 확정일자를 같은 날 받았다는 것이에요. 주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 대항력이 있다는 건, 집이 팔리거나 경매로 넘어가더라도 새 주인에게 '나는 이 집에 계속 살 권리가 있고, 보증금을 돌려받을 권리도 있다'고 주장할 수 있다는 뜻이에요. 새 주인이 집을 살 때 등기부등본을 확인했다면 이미 임차인이 있다는 사실을 알았을 것이고, 그 상태로 매수한 이상 임대인의 지위도 함께 승계한 것으로 봅니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항이 바로 이 승계를 규정하고 있어요. 즉 새 주인은 '전 주인한테 받아라'고 할 수 없는 위치입니다. 물론 전 주인과 새 주인 사이에 어떤 약정이 있었는지는 그 둘이 해결할 문제이고, 세입자인 본인과는 무관합니다. 실무에서 결과가 갈리는 지점은 대항력의 발생 시점인데, 전입신고 다음 날 0시 기준으로 대항력이 생기기 때문에 만약 집에 근저당이 먼저 설정돼 있었다면 우선순위가 뒤집힐 수 있어요. 지금 당장 등기부등본을 발급받아 근저당 설정일과 본인의 전입일 중 어느 쪽이 앞서는지 확인하는 것이 첫 번째 할 일입니다.
보증금을 실제로 돌려받는 경로, 임차권등기명령부터 생각해야 한다
대항력이 있다고 해서 보증금이 자동으로 들어오는 건 아닙니다. 새 주인이 거부하고 있다면 법적 절차를 밟아야 하는데, 지금 가장 먼저 해야 할 것은 임차권등기명령 신청입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 이 등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 지금 이 분이 짐을 뺄 수 없다고 하셨는데, 임차권등기명령을 먼저 마친 뒤에 이사를 가야 대항력을 잃지 않아요. 짐을 빼고 전입신고를 다른 곳으로 옮기는 순간 대항력이 사라질 수 있기 때문에, 이 순서가 아주 중요합니다. 임차권등기명령은 관할 지방법원에 신청하는데, 수원 권선구라면 수원지방법원 쪽에 접수하면 됩니다. 신청 비용은 크지 않고, 법원에서 결정문이 나오면 등기소에서 등기가 이루어집니다. 그 이후 보증금 반환 청구 소송을 통해 판결을 받고 강제집행으로 회수하는 흐름이 일반적이에요. 새 주인이 내용증명을 보내온 것은 퇴거를 압박하려는 의도일 가능성이 높은데, 임차권등기명령이 완료되기 전에 이사를 가면 안 된다는 점을 반드시 기억해야 합니다.
우선변제권이 살아 있는지, 등기부등본에서 확인할 것
확정일자를 받은 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 경매나 공매 절차에서 우선변제권을 갖습니다. 우선변제권이란 집이 경매에 넘어갔을 때 낙찰 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리예요. 이 권리가 제대로 작동하려면 전입신고일과 확정일자 중 늦은 날짜가 다른 담보물권보다 앞서야 합니다. 만약 등기부등본을 열어봤더니 계약 이전에 근저당이 잔뜩 설정돼 있다면, 경매 낙찰 금액에서 은행 대출이 먼저 빠져나가고 남은 것으로 보증금을 받아야 하는 상황이 될 수 있어요. 이 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 있습니다. 반대로 본인의 전입일이 근저당 설정일보다 앞서거나, 근저당 자체가 없는 집이었다면 우선변제권이 강하게 살아 있는 상황이에요. 수원 권선구 일대에서 최근 몇 년간 전세 계약이 많이 이루어졌는데, 집값이 내려가면서 보증금이 집값을 초과하는 이른바 '깡통전세' 문제가 불거진 사례들이 있습니다. 지금 이 사연도 그 흐름과 무관하지 않을 수 있어요. 등기부등본 확인과 동시에 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 현재 이 집의 시세를 확인해 두는 것이 분쟁 대응에 실질적으로 도움이 됩니다.
지금 당장 챙겨야 할 것들, 시간이 불리하게 작동하기 전에
이 상황에서 시간이 지날수록 불리해지는 이유는 새 주인이 다시 집을 팔거나, 집에 추가 담보를 설정할 수 있기 때문입니다. 임차권등기명령 신청을 서두르는 이유가 여기에 있어요. 신청과 동시에 등기부등본을 다시 뽑아 현재 소유자 이름과 추가 설정 여부를 확인하고, 계약서 원본, 확정일자 도장이 찍힌 계약서 사본, 전입세대 열람 내역, 계약 당시 주고받은 문자나 카카오톡 메시지를 모두 보관해야 합니다. 새 주인이 전화로 '못 준다'고 한 통화 내용이 있다면 녹음 파일도 증거로 쓸 수 있어요. 전 주인에게 계속 연락을 시도한 기록도 남겨두면, 나중에 전 주인을 상대로 사기 고소나 민사 소송을 병행할 때 도움이 됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 보증사고 접수를 바로 할 수 있으니 가입 여부도 확인해야 해요. 가입이 안 돼 있더라도 전세피해지원센터에서 무료 법률 지원을 받을 수 있는 경로가 열려 있습니다. 내용증명을 받았다고 해서 당장 집을 비워야 한다는 법적 의무는 없으니, 임차권등기명령 결정이 나기 전까지는 현 주소를 유지하는 것이 원칙입니다.
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.