교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
한 건물에 임차한 세입자 여럿이 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상황을 다룹니다. 다가구·다세대 건물에서 발생하는 집단 미반환 사례의 법적 구조와 대응 방향을 짚어봅니다.
사연제가 청주 흥덕구 가경동에 있는 빌라 2층에 전세로 들어온 지 2년이 됐어요. 보증금은 9,500만 원이었고 계약 만료일은 올해 3월 31일이었습니다. 만료 두 달 전에 문자로 갱신 안 한다고 집주인한테 통보했고, 집주인도 알겠다고 했거든요. 그런데 막상 만료일이 지나도 보증금 얘기가 없어서 연락했더니 갑자기 전화를 안 받기 시작했어요. 처음엔 제 문제인 줄 알았는데, 같은 건물 1층 아주머니가 복도에서 저한테 먼저 말을 걸었어요. 자기도 3월에 계약이 끝났는데 보증금 6,500만 원을 못 받고 있다고요. 알고 보니 3층도, 4층도 비슷한 상황이었어요. 4세대가 합치면 거의 3억 5천만 원 가까이 되는 돈이에요. 건물 등기를 떼어보니 근저당이 두 개나 잡혀 있었고, 채권최고액 합산이 2억 원이 넘더라고요. 집주인은 지방에 내려갔다는 말만 들려오고 연락은 여전히 안 됩니다. 저는 전입신고랑 확정일자는 입주하자마자 받아뒀는데, 다른 세대는 어떤지도 모르고요. 지금 이 상태에서 4명이 같이 움직이면 유리한 건지, 따로따로 움직여야 하는 건지 감이 안 잡혀요. 경매가 넘어가면 저희가 보증금을 다 받을 수 있는 건지, 아니면 근저당권자한테 다 가는 건지 너무 무서워서 잠을 못 자고 있습니다. 어떻게 해야 하나요.
근저당과 확정일자 사이에서 배당 순위가 어떻게 갈리는가
이 사연에서 법적으로 가장 먼저 확인해야 할 사실은 각 임차인의 확정일자와 건물에 설정된 근저당권의 등기 접수일 중 어느 쪽이 앞서냐는 겁니다. 주택임대차보호법 제3조의2는 임차인이 대항요건, 즉 전입신고와 점유를 갖추고 확정일자까지 받아두면 경매 절차에서 후순위 담보권자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 부여하고 있어요. 근저당이 먼저 설정됐다면 경매 배당에서 그 채권이 먼저 변제되고 남은 금액에서 임차인이 나눠 갖게 됩니다. 이 건물에 근저당 채권최고액 합산이 2억 원이 넘는다고 했는데, 채권최고액은 실제 채무의 120~130% 수준으로 설정하는 게 관행이라 실제 피담보채무는 그보다 낮을 수 있어요. 그렇다 해도 건물 감정가가 얼마냐에 따라 임차인 4명이 전액 회수할 수 있는지 여부가 크게 달라집니다. 사연을 쓴 분은 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받았다고 했으니, 그 날짜가 근저당 접수일보다 앞선다면 상당히 유리한 위치예요. 반면 나머지 세대 중 확정일자를 뒤늦게 받았거나 전입신고가 늦어진 경우가 있다면 배당 순위에서 뒤로 밀릴 수 있고, 4명이 처한 법적 상황이 제각각일 수 있다는 점을 먼저 파악해야 합니다.
임차권등기명령, 왜 지금 당장 신청해야 하는가
집주인 연락이 두절된 상황에서 임차인들이 가장 먼저 해야 할 실무적 행동은 임차권등기명령 신청입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따르면 임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 마쳐지면 그 이후 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이게 왜 중요하냐면, 지금 계약이 끝났는데도 집에 계속 살고 있는 이유가 이사를 나가는 순간 전입신고가 옮겨지면서 대항력을 잃을까 봐 발이 묶인 탓이거든요. 임차권등기가 완료되면 그 족쇄에서 벗어나 이사도 가능해지고, 새 보금자리를 구하는 것도 할 수 있어요. 신청은 건물 소재지 관할 지방법원에 하면 되고, 임대차계약서, 전입세대열람내역, 확정일자 부여 사실을 증명하는 서류를 함께 제출합니다. 4명이 각자 신청해야 하고 한 사람이 대표로 할 수 있는 절차가 아니라는 점도 알아두세요. 등기가 마쳐진 뒤에는 보증금반환 청구 소송을 병행하거나, 건물에 경매가 개시됐을 때 배당 요구를 하는 방식으로 이어집니다.
4명이 함께 움직일 때 유리한 것과 각자 챙겨야 하는 것
같은 건물 피해 임차인들이 함께 행동하면 실질적으로 유리한 장면이 있고, 반드시 개별적으로 움직여야 하는 부분도 있어요. 집주인을 상대로 사기죄나 횡령죄로 형사고소를 할 때는 피해자가 여럿이라는 사실 자체가 수사 기관에 사안의 심각성을 알리는 데 도움이 됩니다. 피해 금액이 개인 단위가 아니라 3억 5천만 원 규모로 묶이면 수사 우선순위에서 달리 취급될 수 있고, 집주인의 고의성이나 반복적 행태를 입증할 때 여러 피해자의 진술이 서로를 보강합니다. 반면 배당 순위나 우선변제권은 각자의 확정일자 날짜와 전입신고 시점에 따라 개별적으로 결정되기 때문에, 4명의 법적 지위가 동일하다고 전제하고 움직이면 나중에 뜻밖의 상황을 만날 수 있어요. 특히 소액임차인 최우선변제 제도는 주택임대차보호법 시행령이 정한 기준 금액 이하의 보증금을 가진 임차인에게 경매 배당에서 일정액을 가장 먼저 돌려주는 제도인데, 이 혜택이 적용되는 세대가 있고 그렇지 않은 세대가 있을 수 있어요. 청주 지역 기준 소액임차인 범위와 최우선변제액은 주택임대차보호법 시행령 별표에서 확인할 수 있고, 이 금액 기준은 계약 당시가 아니라 경매 개시 결정 기입등기 시점을 기준으로 적용됩니다. 결국 공동 대응은 정보 공유와 형사 절차에서 효과적이고, 민사·경매 배당 절차에서는 각자의 권리 내용을 정확히 파악하는 것이 먼저입니다.
지금 이 순간 챙겨야 할 증거와 행동 순서
집주인 연락이 두절됐다는 사실 자체도 나중에 의미를 가질 수 있으니, 문자·카카오톡·전화 기록을 캡처해 날짜와 함께 보관해 두세요. 등기부등본은 열람 날짜가 찍힌 것으로 정기적으로 뽑아두는 게 좋아요. 경매나 가압류 신청이 언제 들어오는지 모르니, 대법원 법원경매정보 사이트에서 해당 건물 주소로 검색해 진행 상황을 수시로 확인하는 게 실무에서 중요합니다. 임대차계약서 원본, 전입신고 확인서, 확정일자 부여 사실이 기재된 임대차계약서 또는 확정일자 부여 내역 확인서를 지금 당장 재발급·보관해 두고, 잔금 납입 계좌이체 내역도 출력해 놓으세요. 집주인 주소지 관할 법원에 보증금 반환 청구 소송을 내거나 지급명령을 신청하는 것은 임차권등기명령과 병행할 수 있어요. 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사의 전세보증금 반환보증에 가입돼 있는 임차인이라면 보험 사고 신청 절차도 함께 확인해야 하고, 가입 여부가 불분명하다면 계약서와 함께 해당 기관에 문의하는 것이 빠릅니다. 청주시나 충청북도에서 운영하는 무료 법률구조 서비스, 대한법률구조공단 청주지소를 통해 소득 요건에 따라 소송 비용 지원을 받을 수 있는 경로도 있으니 확인해 보시길 바랍니다.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.