교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
부산 해운대구의 한 빌라에서 임대인이 세입자 여러 명에게 동시에 보증금을 돌려주지 않고 있는 사례입니다. 다수 피해자가 얽혀 있을 때 어떤 법적 구조가 작동하는지 분석했습니다.
사연안녕하세요, 부산 해운대구 좌동에 있는 4층짜리 빌라에 전세로 살고 있는 30대 직장인입니다. 저는 2022년 3월에 보증금 1억 2천만 원에 계약해서 2024년 3월에 계약이 끝났는데, 지금까지 보증금을 한 푼도 못 받고 있어요. 처음에 집주인이 '다음 세입자 구하면 바로 준다'고 했는데 그게 벌써 여섯 달째입니다. 그런데 며칠 전에 같은 건물 다른 층 세입자분들이랑 얘기를 나눠보니까 저만 이런 게 아니었어요. 2층에 사시는 분은 보증금 9천만 원, 3층 분은 8천만 원, 옥탑방 두 분도 각각 5천만 원씩 못 받고 있다고 하더라고요. 다 합치면 거의 4억 가까이 됩니다. 집주인은 연락이 잘 안 되고, 가끔 받아도 '곧 해결된다'는 말만 반복해요. 건물 등기부를 떼어봤더니 이미 근저당이 두 개가 설정되어 있고, 채권 최고액만 합쳐도 2억 5천이 넘었어요. 저는 확정일자를 받긴 했는데 전입신고가 계약 다음 날이었고, 다른 분들은 확정일자를 아예 안 받은 분도 계신다고 해요. 이제 집주인이 전화도 잘 안 받고, 부동산 중개사도 '자기는 모르는 일'이라며 발을 뺐습니다. 저희끼리 같이 움직여야 하는 건지, 따로따로 소송을 해야 하는 건지, 경매로 넘어가면 어떻게 되는 건지 아무것도 모르겠어요. 지금 당장 뭘 해야 하는지 너무 막막합니다.
근저당과 확정일자 사이, 누가 먼저 가져가는가
이 사안에서 가장 먼저 따져야 할 것은 각 임차인의 대항력과 우선변제권이 언제 생겼는지입니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입을 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 갖추면 경매 배당에서 우선변제를 받을 수 있는 지위가 됩니다. 문제는 이 건물에 이미 설정된 근저당입니다. 근저당 설정일이 임차인의 전입일보다 앞서 있다면, 경매가 진행될 경우 근저당권자가 먼저 배당을 받고 임차인은 남은 금액에서만 가져갈 수 있어요. 채권 최고액 합산이 2억 5천을 넘는 상황에서 건물 낙찰가가 충분히 높지 않으면 임차인들이 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있습니다. 확정일자를 받지 않은 세입자는 우선변제권 자체가 없고 일반 채권자 순위로 밀리기 때문에 상황이 더 좋지 않아요. 반면 전입신고와 확정일자가 근저당보다 앞선 임차인이 있다면 그 분은 경매에서 상대적으로 유리한 위치에 있게 됩니다. 지금 당장 각자의 전입일, 확정일자 날짜, 건물 등기부상 근저당 설정일을 정확히 비교하는 게 출발점입니다.
다수 피해자가 한 건물에 몰려 있을 때 생기는 구조적 문제
한 건물에서 여러 임차인이 동시에 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 단순한 개인 간 분쟁과 성격이 다릅니다. 임대인이 신규 임차인의 보증금을 받아 기존 임차인에게 돌려주는 방식을 반복하다가 어느 순간 자금이 막히면 이런 일이 발생해요. 이런 구조가 확인되면 사기죄 성립 여부도 검토 대상이 됩니다. 형법상 사기죄는 기망 행위와 재산 편취의 고의가 있어야 하는데, 임대인이 변제 능력이 없음을 알면서도 계약을 반복했다는 사정이 드러나면 고의를 인정받을 여지가 있습니다. 실제로 임대인의 재정 상태, 기존 채무 규모, 신규 계약 체결 시점 등이 수사에서 중요하게 다뤄지는 이유가 여기에 있어요. 다수 피해자가 존재한다는 사실 자체가 수사기관의 입장에서는 우연한 자금 부족이 아니라 구조적 행위로 볼 수 있는 정황이 됩니다. 임차인들이 피해 사실을 공유하고 각자의 계약서, 입금 내역, 임대인과의 대화 기록을 한데 모으면 고발 시 증거력이 훨씬 강해집니다. 다만 형사 고발이 민사적 보증금 회수를 직접 해결해 주지는 않으니, 민사 절차와 병행해서 진행해야 합니다.
임차권등기명령을 먼저 해야 하는 이유
계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 상황이라면, 임차권등기명령 신청이 가장 먼저 해야 할 법적 조치입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 이 등기가 완료되면 이사를 가서 전입신고가 바뀌더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이 조치를 취하지 않고 전출하면 대항력을 잃어 경매 배당에서 불이익을 받을 수 있기 때문에, 지금 당장 이사 계획이 없더라도 신청해 두는 게 안전합니다. 여러 임차인이 각자 임차권등기를 신청하면 건물 등기부에 모두 기재되고, 이것이 외부에 알려지면 새로운 세입자나 매수인이 들어오기 어려워져 임대인에게 실질적인 압박이 됩니다. 신청은 주택 소재지 관할 법원에 임대차계약서, 주민등록등본, 건물 등기사항전부증명서를 갖춰 하면 됩니다. 비용이 크지 않고 절차가 비교적 단순하기 때문에 보증금 반환 소송을 준비하는 동안 반드시 먼저 해두어야 합니다.
지금 챙겨야 할 증거와 행동의 순서
이 상황에서 임차인들이 지금 당장 해야 할 일은 명확합니다. 우선 건물 등기사항전부증명서를 최신 버전으로 다시 발급받아야 해요. 근저당 외에 가압류나 압류가 추가로 설정되어 있는지, 소유권이 이미 넘어갔는지 확인하는 게 중요합니다. 각자의 임대차계약서 원본, 보증금 입금 확인 내역, 임대인과 나눈 문자·카카오톡 메시지를 빠짐없이 보관해야 합니다. 임대인이 '조금만 기다려달라'거나 '곧 준다'고 한 메시지들도 나중에 임대인의 인식을 입증하는 데 활용될 수 있어요. 같은 건물 세입자들끼리 피해 현황을 정리해 두면 형사 고발이나 집단 민사 소송을 진행할 때 훨씬 효율적입니다. 보증금 반환 청구 소송에서 승소 판결을 받더라도 임대인에게 실제로 자산이 없으면 강제집행이 어렵기 때문에, 건물에 대한 경매 신청이 현실적인 회수 수단이 될 수 있습니다. 소액임차인에 해당하는 경우 주택임대차보호법상 최우선변제권이 적용될 수 있는데, 부산 지역 기준으로 일정 금액 이하의 보증금에 대해 일정 금액을 다른 담보물권자보다 먼저 배당받을 수 있는 제도입니다. 자신의 보증금이 해당 범위 안에 들어오는지 확인해 두는 것도 빠뜨리면 안 됩니다.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.