교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
계약 만료를 앞두고 집주인과 연락이 완전히 끊긴 세입자의 사연입니다. 전세사기 가능성과 함께 보증금을 지키기 위해 지금 당장 무엇을 해야 하는지 짚어봤습니다.
사연안녕하세요, 대전 둔산동에 살고 있는 30대 직장인입니다. 2022년 9월에 보증금 3억 원짜리 전세 계약을 맺고 지금 살고 있는 아파트에 들어왔어요. 계약 당시에는 집주인 김모 씨가 굉장히 친절하고 연락도 잘 됐는데, 올해 들어서 분위기가 완전히 달라졌습니다. 계약 만료가 두 달 남은 7월 초부터 보증금 반환 얘기를 꺼냈더니 처음에는 '다음 세입자 구하면 바로 드릴게요'라고 했어요. 그런데 8월 중순쯤부터 전화도 안 받고, 문자도 읽지를 않더라고요. 카카오톡은 아예 차단된 것 같고요. 집 앞으로 직접 찾아가 봤는데 집주인은 그 아파트에 살지 않는다는 걸 그때 처음 알았습니다. 등기부등본을 다시 떼어봤더니 제가 들어온 이후에 근저당이 두 개나 추가로 설정돼 있었어요. 채권최고액을 합산하면 2억 5천만 원이 넘더라고요. 계약할 때는 근저당이 하나도 없었는데, 이게 무슨 상황인지 너무 무섭습니다. 확정일자는 입주 당일에 받았고 전입신고도 바로 했어요. 계약서에는 집주인 연락처가 하나뿐인데 그게 지금 불통인 상태입니다. 주민센터에서 집주인 주소를 알 수 있는 방법이 있는지도 모르겠고, 만기일이 9월 말인데 그냥 나가면 보증금을 영영 못 받는 건 아닌지 밤마다 잠을 못 자고 있어요. 지금 당장 어떻게 해야 하나요, 제발 도움 주세요.
연락두절 자체가 이미 법적 신호다
이 사연에서 법적으로 가장 먼저 짚어야 할 지점은 집주인의 연락두절이 단순한 불편함이 아니라는 겁니다. 임대차 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 생기고, 이를 이행하지 않는 것은 채무불이행에 해당해요. 여기에 계약 이후 무단으로 근저당을 추가 설정한 사실이 더해지면, 단순 연락두절을 넘어 전세사기 피해 요건을 검토해야 할 수 있습니다. 2023년에 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 피해자 요건을 충족하면 경·공매 유예, 저리 대출, 우선매수권 등을 지원받을 수 있도록 규정하고 있어요. 이 글을 쓰는 시점 기준으로 피해자 인정 요건 중 하나가 보증금을 반환받지 못한 채 임대인이 행방불명 상태인 경우를 포함하는 것으로 알려져 있습니다. 다만 모든 연락두절 사례가 자동으로 피해자로 인정되는 건 아니고, 대전시나 주택도시보증공사(HUG) 창구를 통해 피해 여부를 먼저 확인해보는 게 현실적인 첫 걸음이에요. 근저당 추가 설정 경위와 임대인의 재산 상태를 파악하는 것도 이 단계에서 병행해야 합니다.
확정일자·전입신고가 있어도 근저당 순위에 밀릴 수 있다
입주 당일 전입신고와 확정일자를 받았다는 건 이 사건에서 가장 중요한 사실입니다. 주택임대차보호법 제3조의2는 임차인이 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 경매 절차에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 규정하고 있어요. 문제는 우선변제권의 순위가 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 정해진다는 점입니다. 계약 당시 근저당이 없었고 입주 당일 확정일자를 받았다면, 이후에 설정된 근저당보다 순위가 앞서게 됩니다. 이 경우 경매가 진행되더라도 후순위 근저당권자보다 먼저 배당을 받을 수 있어요. 그러나 경매 낙찰가가 낮거나 임차인보다 선순위인 다른 채권이 있다면 전액 회수가 안 될 수도 있습니다. 둔산동 아파트의 시세 대비 현재 채권 총액이 얼마인지, 선순위 채권은 없는지를 등기부등본에서 꼼꼼히 확인해야 해요. 확정일자 날짜가 입주 다음 날이거나 전입신고가 늦어졌다면 순위 계산이 달라질 수 있으니, 계약서와 전입신고 확인서를 대조해서 날짜를 반드시 확인해야 합니다.
만기일에 그냥 나가면 권리를 잃는다, 임차권등기명령이 필요한 이유
이 사연에서 또 하나 절박한 문제는 계약 만기가 9월 말이라는 점입니다. 대항력과 우선변제권은 임차인이 그 주택에 실제로 거주하고 전입신고가 유지되는 동안 유지되는 게 원칙이에요. 만기 이후 이사를 나가면서 전출신고를 하는 순간 대항력이 사라질 수 있습니다. 이 문제를 해결하는 제도가 바로 주택임대차보호법 제3조의3에서 규정하는 임차권등기명령이에요. 임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하면 등기부에 임차권이 기재되고, 이후 이사를 나가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 집주인이 연락이 안 되더라도 신청 자체는 임차인 단독으로 할 수 있어요. 관할 법원은 임차 주택 소재지인 대전지방법원이 됩니다. 임차권등기가 완료되기 전에는 절대 전출신고를 하지 않는 게 실무에서 강조되는 원칙입니다. 등기 신청과 동시에 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령 신청도 병행할 수 있어요.
지금 당장 챙겨야 할 증거와 행동 순서
집주인이 잠적한 상황에서는 시간이 곧 권리의 크기를 결정합니다. 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 다시 발급받아 현재 근저당 설정 내역, 소유자 정보, 가압류나 압류 여부를 정확히 확인하는 것입니다. 집주인에게 보낸 연락 기록, 즉 문자 내역, 카카오톡 대화, 부재중 통화 기록은 모두 캡처해서 보관해야 해요. 집주인의 주소는 임대차 계약서에 기재된 주민등록상 주소로 내용증명을 발송하면 법적 의사표시로서 효력이 생깁니다. 내용증명에는 계약 만료일, 보증금 반환 요청, 반환하지 않을 경우 법적 절차를 진행하겠다는 의사를 명확히 적어야 해요. 전세사기피해자 특별법에 따른 피해 신청은 대전시청 주거복지 부서나 LH, HUG 창구를 통해 할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증사고 신청도 가능한지 확인해야 하고요. 만기일 전에 이 모든 절차가 완료되지 않더라도, 임차권등기명령 신청만큼은 만기일 직후 즉시 진행하는 게 권리 보전의 핵심입니다.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.