교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
전세 계약이 끝났는데 임대인이 '월세로 바꾸자'며 보증금 반환을 계속 미루고 있다. 이 상황에서 세입자가 법적으로 어떤 위치에 있는지, 무엇을 챙겨야 하는지 짚어본다.
사연안녕하세요, 대구 수성구 범어동 빌라에 전세로 살고 있는 30대 직장인입니다. 2년 전인 2022년 4월에 보증금 1억 2천만 원에 전세 계약을 맺었고, 올해 4월 말이 만기였어요. 계약 만료 두 달 전쯤인 2월 중순에 집주인한테 '만기 되면 이사 나가겠다'고 문자로 통보를 드렸고, 집주인도 '알겠다'고 답장을 보내왔습니다. 그런데 4월 30일이 지나도 보증금 얘기가 없어서 제가 먼저 연락을 했더니, 집주인이 갑자기 '요즘 전세 구하기 힘드니까 월세로 전환하면 어떻겠냐'고 하는 거예요. 저는 이미 다른 집에 계약금까지 걸어놓은 상태라 당연히 거절했죠. 그랬더니 '그럼 새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다, 내 형편이 그렇다'고 하더라고요. 지금 벌써 만기가 지난 지 6주가 다 돼가는데 집주인은 연락도 잘 안 받고, 받아도 '곧 해결된다'는 말만 반복합니다. 새로 계약한 집 잔금 날짜는 다음 달 초인데, 제가 이 돈을 못 받으면 그 계약도 날아갈 판이에요. 등기부를 다시 떼어보니 집주인 명의로 근저당이 하나 잡혀 있긴 한데 채권최고액이 8천만 원 정도라 제 보증금 순위가 앞서는 것 같기는 해요. 그런데 솔직히 이게 진짜 돈이 없어서 그런 건지, 아니면 월세 전환을 강요하려는 건지, 아니면 더 심각한 상황인 건지 너무 무섭습니다. 지금 제가 어떻게 해야 하나요, 이게 법적으로 문제가 되는 건가요?
'월세로 바꾸자'는 말이 법적으로는 어떤 의미인가
이 사연에서 가장 먼저 짚어야 할 것은 집주인이 꺼낸 '월세 전환' 제안의 법적 성격입니다. 주택임대차보호법은 계약이 종료되면 임대인이 보증금을 반환할 의무를 진다고 정하고 있어요. 임차인이 갱신을 원하지 않는다고 명확히 밝혔고, 임대인도 그에 동의했다면 계약 종료는 쌍방이 확인한 사실입니다. 이 상황에서 임대인이 새로운 조건, 즉 월세 전환을 제안하는 것은 보증금 반환 의무를 이행하는 대신 임차인에게 계약 유지를 사실상 강제하려는 시도로 읽힐 수 있습니다. 임차인이 이를 거절했다면, 법적으로는 계약 종료일 다음 날부터 보증금 반환 지체가 시작된 것으로 봐야 합니다. 민법 제387조에 따라 이행기가 도래한 채무는 기한이 지난 때부터 지체책임이 발생하는데, 이 사건의 경우 4월 30일이 그 기준점이 됩니다. 집주인의 제안을 임차인이 거절한 순간, 그 제안은 법적으로 아무런 효력을 갖지 않아요. '새 세입자가 들어와야 준다'는 말도 법적 의무를 미룰 수 있는 정당한 사유가 아닙니다. 임대인이 보증금을 돌려줄 재원을 확보하는 문제는 전적으로 임대인의 책임 영역입니다.
임차권등기명령, 지금 신청해야 하는 이유
이 사건에서 세입자가 당장 취해야 할 가장 중요한 행동은 임차권등기명령 신청입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에서 규정하는 이 제도는, 계약이 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 등기부에 임차권을 기재하도록 하는 절차예요. 핵심은 이 등기가 마쳐지면 임차인이 해당 주택에서 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점입니다. 반대로 이 등기를 하지 않고 이사를 가버리면, 그 순간 대항력을 잃게 되어 후순위 권리자보다 불리한 처지가 될 수 있습니다. 이분이 다음 달 초에 새 집 잔금을 치러야 하는 상황이라면, 지금 당장 임차권등기명령 신청을 하지 않으면 이사 후에 법적 지위가 흔들릴 수 있어요. 신청은 임차 주택 소재지 관할 지방법원, 이 경우라면 대구지방법원 쪽에 하면 됩니다. 신청서에는 임대차 계약서, 주민등록등본, 확정일자 증빙, 계약 종료를 확인할 수 있는 문자나 통화 기록 등을 첨부해야 합니다. 임차권등기명령이 완료된 뒤에야 이사를 가도 권리가 보전됩니다. 비용이 크지 않고 절차도 비교적 간단한 편이니, 지체할 이유가 없습니다.
등기부 근저당과 보증금 순위, 실제로 안전한가
이분이 '내 순위가 앞서는 것 같다'고 했는데, 이 판단이 맞는지 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 확정일자를 받은 날짜와 근저당 설정 등기 접수일 중 어느 것이 앞서는지를 비교해야 해요. 확정일자는 주민센터 또는 법원에서 임대차 계약서에 날짜 도장을 받은 것이고, 이것이 근저당 접수일보다 앞서 있어야 우선변제권에서 앞선 순위를 주장할 수 있습니다. 등기부등본을 다시 꼼꼼히 확인해서 갑구와 을구 전체를 살펴봐야 합니다. 근저당 채권최고액 8천만 원이라면 실제 채무는 그보다 적을 수도 있지만, 경매로 넘어갈 경우 낙찰가에서 선순위 비용과 근저당 채권이 먼저 빠져나가기 때문에 단순히 '내 보증금이 더 크다'고 안심할 수는 없습니다. 특히 수성구처럼 집값 변동이 있는 지역에서는 실제 낙찰가가 예상보다 낮게 형성되는 경우도 있어요. 만약 임대인의 채무 상황이 더 복잡하게 얽혀 있다면, 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성도 배제할 수 없습니다. 등기부에 가처분이나 압류, 세금 체납 관련 기재가 있는지도 함께 확인해야 합니다. 이 부분이 불안하다면 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입돼 있는지 확인하고, 없다면 지금이라도 가입 가능한지 따져볼 필요가 있습니다.
보증금 반환 소송과 그 전에 챙겨야 할 것들
임차권등기명령과 함께, 또는 그 이후에 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것도 현실적인 선택지입니다. 1억 2천만 원은 소액사건심판이 아닌 일반 민사 절차 대상이고, 내용증명 발송을 먼저 해두는 것이 소송 전 임대인에게 공식적인 이행 최고를 한 기록으로 남습니다. 내용증명에는 계약 종료 사실, 보증금 반환 요구, 이행하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 내용을 담으면 됩니다. 이것이 임대인을 직접 움직이게 할 수도 있고, 나중에 소송에서 지체 시점을 명확히 하는 증거로도 쓰입니다. 민법 제379조에 따라 법정이율로 연 5%의 지연이자가 붙는데, 상사 관계가 아닌 일반 임대차이므로 이 이율이 적용됩니다. 보증금 1억 2천만 원이면 하루 지연이자가 적지 않습니다. 지금 이분이 챙겨야 할 증거는 계약 종료 의사를 밝힌 문자, 집주인이 동의한 문자, 만기 이후 월세 전환을 제안한 대화 내용, 통화 녹음 등입니다. 특히 '새 세입자가 들어와야 준다'는 집주인의 말은 반환 의무를 인정하면서도 이행을 거부한다는 사실을 스스로 확인한 것이라 중요한 증거가 됩니다. 이 모든 기록을 지금 즉시 캡처하고 따로 보관해두는 것이 먼저입니다.
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.