교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
전세 계약 만료 후 집주인이 월세 전환을 조건으로 보증금 반환을 미루는 상황에서, 임차인이 취할 수 있는 법적 근거와 실무 대응 방향을 분석합니다.
사연안녕하세요, 인천 미추홀구에서 전세 살다가 황당한 일을 겪고 있어서 글 올립니다. 저는 2022년 3월에 보증금 1억 2천만 원으로 빌라 전세 계약을 맺었고, 계약 기간은 2년이라 올해 3월 초에 만료됐어요. 작년 11월쯤 집주인한테 연락해서 재계약할 생각 없고 3월에 나갈 거라고 분명히 말했습니다. 그때 집주인은 알겠다고 했고요. 그런데 막상 3월이 되니까 새 세입자를 아직 못 구했다면서 보증금을 바로 줄 수 없다고 하더라고요. 그건 그나마 이해할 수 있었는데, 그 다음부터가 문제였어요. 집주인이 갑자기 전화로 '어차피 이사 갈 집도 마땅찮으면 그냥 월세로 전환해서 계속 사는 게 어떻냐'고 하더니, 월세 계약서 초안까지 카카오톡으로 보내왔어요. 보증금 3천만 원에 월 60만 원짜리 조건이었는데, 그 말인즉슨 나머지 9천만 원을 그냥 돌려받는 거긴 한데 솔직히 저는 그 돈이 지금 당장 필요한 상황이거든요. 새로 이사할 집 계약금도 치러야 하고, 아이 학교 문제도 있어서 6월 전에는 꼭 이사를 해야 해요. 거절 의사를 분명히 밝혔더니 집주인이 '그럼 새 세입자 구할 때까지는 어쩔 수 없다'는 식으로 나오고, 연락도 점점 뜸해지고 있어요. 지금 계약 만료된 지 거의 3개월이 다 됩니다. 저는 지금 어떻게 해야 하나요, 법적으로 이게 가능한 건가요?
집주인이 '새 세입자 못 구했다'는 말이 법적으로 통하는 사정인지
임대차 계약이 만료됐을 때 집주인이 보증금을 돌려줄 의무는 새 세입자 유무와 무관하게 발생해요. 주택임대차보호법 제4조는 계약 기간이 끝나면 임대인이 보증금을 반환해야 한다고 규정하고 있고, 이 의무는 임대인이 스스로 자금을 조달해서 이행해야 하는 성질의 것입니다. '아직 새 세입자를 못 구했다'는 사정은 임대인 내부의 사정에 불과하고, 그것이 보증금 반환 의무를 유예할 수 있는 법적 근거가 되지 않아요. 실무에서도 법원은 이 논리를 임대인의 항변으로 받아들이지 않는 흐름이 확립돼 있습니다. 이 사건에서 법적으로 중요한 사실은 두 가지예요. 첫째, 임차인이 계약 만료 전 상당 기간 전에 이미 갱신 거절 의사를 밝혔다는 점이고, 둘째, 임대인이 그 의사를 수용했다는 점입니다. 이 두 가지가 확인되면 계약은 만료일에 적법하게 종료된 것이고, 그 이후의 보증금 미반환은 지체 상태에 해당합니다. 임차인이 계속 거주하고 있는 것도 임대인 측에서 '묵시적 재계약이 이루어진 것 아니냐'고 주장할 소지가 있으니, 이 부분은 아래에서 따로 살펴볼게요.
월세 전환 제안을 거절했을 때 묵시적 갱신 주장이 나올 수 있는 이유
주택임대차보호법 제6조는 임대인과 임차인 모두 계약 만료 전 일정 기간 안에 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 동일 조건으로 묵시적 갱신이 된다고 규정합니다. 이 사건에서는 임차인이 작년 11월에 이미 갱신 거절 의사를 전달했기 때문에 묵시적 갱신 자체는 발생하지 않은 것으로 볼 수 있어요. 그런데 집주인이 월세 전환 계약서까지 보낸 것은, 겉보기엔 새로운 계약 제안이지만 속내를 보면 보증금 반환을 늦추기 위한 수단으로 쓰이는 경우가 실무에서 적지 않습니다. 임차인이 이 제안을 명확히 거절하지 않거나, 카카오톡 대화에서 '좀 더 생각해볼게요' 같은 여지를 남긴 표현이 있다면 임대인 측이 나중에 '합의 과정이었다'고 주장할 수도 있어요. 반대로 거절 의사가 문자나 카카오톡으로 명확히 남아 있다면 임차인 입장에서 유리한 증거가 됩니다. 또 계약 만료 이후에도 거주를 계속하고 있는 상황 자체는 임차인이 보증금을 돌려받기 전까지는 법적으로 임대차 관계가 완전히 종료되지 않은 상태로 해석될 여지가 있어, 이를 임대인이 이용하려 할 수 있습니다. 핵심은 임차인이 지금 어떤 대화를 나눴는지 기록이 남아 있느냐예요.
보증금 반환 지연 이자와 지금 당장 써야 할 법적 수단
계약이 만료된 날부터 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 민법 제379조에 따른 법정이자가 발생하고, 당사자 사이에 이율을 정하지 않은 경우 연 5%가 적용되는 것으로 알려져 있어요. 1억 2천만 원 기준으로 계산하면 하루에 상당한 금액이 쌓이는 셈이니, 시간이 지날수록 임대인에게 불리해집니다. 지금 당장 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명 발송이에요. 계약이 만료됐음을 확인하고, 보증금 반환을 요청하며, 월세 전환 제안을 명시적으로 거절한다는 내용을 한 문서에 담아 우체국 내용증명으로 보내는 겁니다. 이것은 나중에 소송이나 지급명령 신청을 할 때 임차인이 반환을 요구했다는 사실을 증명하는 기초 자료가 되어요. 내용증명 발송 이후에도 임대인이 응하지 않으면 법원에 지급명령을 신청하는 방법이 있는데, 이는 소액사건 기준보다 금액이 크더라도 비교적 빠르게 진행되는 절차입니다. 인천 미추홀구 소재 주택이면 인천지방법원 관할이 될 가능성이 높으니 관할 확인도 해두는 게 좋아요. 아울러 지금 당장 챙겨야 할 증거는 계약서 원본, 갱신 거절 의사를 전달한 문자나 카카오톡 대화, 월세 전환 제안을 거절한 메시지, 보증금 납입 확인서 또는 계좌이체 내역입니다. 이것들을 지금 캡처하고 별도 저장해두는 것이 이 시점에서 가장 실질적인 행동이에요.
이런 구조가 사기에 해당할 수 있는지, 어디서 선이 그어지는지
보증금을 돌려주지 않는 행위가 민사상 채무불이행인지, 형사상 사기나 횡령에 해당하는지는 실무에서 꽤 중요하게 갈립니다. 단순히 자금 사정이 어려워서 반환을 못 하는 경우는 민사 문제로 처리되는 것이 일반적이에요. 그런데 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 계약을 체결한 경우, 또는 다른 채권자에게 이미 담보가 설정돼 있어서 임차인이 돌려받을 가능성이 처음부터 없었던 경우라면 형사 고소 가능성이 열립니다. 이 사건에서는 집주인이 월세 전환을 제안한 시점과 방식이 중요해요. 만약 집주인이 이미 해당 주택에 근저당이나 압류가 걸려 있어서 실질적으로 보증금을 돌려줄 능력이 없는 상태였음에도 그 사실을 숨기고 계약을 유지하려 했다면, 이는 단순한 채무불이행을 넘어설 수 있습니다. 반대로 담보 현황이 깨끗하고 단순히 유동성 문제로 시간을 끄는 것이라면, 형사적 접근보다는 민사 강제집행이 더 빠른 해결책이에요. 그래서 지금 등기부등본을 발급받아 근저당 설정 현황, 압류 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 이 내용이 이 사건이 단순 지연인지 구조적 사기인지를 가르는 갈림목이 됩니다.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.