교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
서울 화곡동 전세 계약이 만료됐는데 집주인이 월세로 바꾸자며 보증금 반환을 미루는 상황. 임차인이 취할 수 있는 법적 수단과 지금 당장 챙겨야 할 행동을 짚어봤습니다.
사연안녕하세요, 서울 강서구 화곡동에서 전세로 살고 있는 30대 직장인입니다. 2022년 3월에 보증금 1억 8천만 원짜리 전세 계약을 맺었고, 올해 3월 초에 계약이 만료됐어요. 작년 10월쯤에 집주인한테 먼저 연락해서 계약 갱신 의사가 없으니 만기에 맞춰 보증금을 돌려달라고 문자로 확실히 말해뒀거든요. 그때 집주인도 '알겠다'고 답장을 보내왔어요. 근데 만기가 두 달 남은 1월 말부터 갑자기 태도가 바뀌더니, 새 세입자를 구하기 어려우니 월세로 전환해서 계속 살면 안 되겠냐는 얘기를 꺼내기 시작했어요. 처음엔 부탁하는 식이었는데, 제가 거절하니까 이번엔 '지금 당장 보증금 마련이 안 되니 월세로 바꾸는 게 서로 좋은 거 아니냐'면서 사실상 월세 전환이 안 되면 보증금을 못 준다는 뉘앙스로 말을 바꿨어요. 3월 초에 이사까지 다 끝내고 집을 비워줬는데, 지금 이미 3개월이 지났어요. 그 사이에 집주인은 '조금만 기다려라', '다음 달엔 된다'는 말만 반복하고 있어요. 등기부등본을 떼어보니 제 전세권 설정은 돼 있고 근저당은 없는 상태예요. 지인한테 물어보니 경매 신청을 할 수 있다고도 하던데, 솔직히 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막하고 무서워요. 이 상황에서 제가 지금 당장 뭘 해야 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
보증금 반환 의무가 발생한 시점이 어디냐
이 사연에서 법적으로 가장 중요한 사실은 두 가지예요. 하나는 임차인이 계약 만료 전 상당한 기간 전에 갱신 거절 의사를 명확히 통보했다는 것이고, 다른 하나는 집주인이 그에 대해 '알겠다'고 문자로 답했다는 점입니다. 주택임대차보호법 제6조는 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통지하면 계약이 그 만기일에 종료된다고 규정하고 있어요. 이 사건에서는 10월에 이미 통보가 됐으니 요건을 충분히 갖춘 셈이에요. 계약이 종료되는 순간, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시에 이행해야 하는 관계가 됩니다. 임차인이 3월 초에 집을 비워줬다면, 그 시점부터 집주인의 보증금 반환은 이미 지체 상태에 들어간 것으로 봐야 해요. 월세 전환 요구는 새로운 계약 제안일 뿐이고, 기존 계약 종료에 따른 보증금 반환 의무를 미룰 수 있는 법적 근거가 전혀 되지 않아요. 집주인이 '돈이 없다'는 사정은 채무자의 개인 사정이지, 채권자인 임차인이 감수해야 할 이유가 없습니다.
전세권 설정 여부가 이후 절차를 어떻게 갈라놓는가
등기부등본에 전세권 설정이 돼 있다는 사실은 꽤 중요한 지점입니다. 전세권은 민법 제303조 이하에서 규정하는 물권으로, 임차인이 직접 경매를 신청할 수 있는 권한을 부여해요. 확정일자만 받아둔 일반 임차인과 달리, 전세권자는 별도의 집행권원 없이도 전세권에 기한 경매를 법원에 청구할 수 있어서 절차가 훨씬 빠르게 진행될 수 있어요. 근저당이 없다는 점도 유리하게 작용합니다. 선순위 담보권이 없다면 경매에서 배당 순위가 앞서기 때문에 회수 가능성이 높아지죠. 반면 전세권 설정 없이 확정일자만 있는 경우라면, 보증금 반환 소송을 거쳐 확정판결을 받은 뒤에야 강제집행을 할 수 있어서 시간이 더 걸립니다. 이 사건은 전세권이 있으니 소송 없이도 경매 신청이 가능한 구조예요. 다만 경매는 개시되더라도 실제 배당까지 수개월이 걸리는 게 보통이고, 집주인이 그 전에 보증금을 마련해 변제하면 절차가 중단되기도 해요. 경매 신청 자체가 집주인에게 심리적 압박이 되는 경우도 실무에서 드물지 않습니다.
지체 기간 동안 이자를 청구할 수 있는지, 얼마나 되는지
보증금 반환이 늦어지는 동안 임차인은 지연손해금을 청구할 수 있어요. 민법 제379조에 따르면 이율에 관한 약정이 없을 때는 연 5%의 법정이율이 적용되는데, 상사 관계가 아닌 일반 임대차라면 이 기준이 출발점이 됩니다. 다만 소송을 통해 판결을 받게 되면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고 이후 구간에는 연 12%의 높은 이율이 적용되는 걸로 알려져 있어요. 이 사건처럼 3개월 이상 지체된 경우 1억 8천만 원 기준으로 계산해보면 법정이율 5%만 적용해도 월 75만 원 수준의 이자가 쌓입니다. 집주인이 '조금만 기다려라'는 말을 반복하는 상황에서, 임차인 입장에서는 이 기간이 길어질수록 청구할 수 있는 금액이 늘어나는 구조이기도 해요. 다만 소송으로 가면 시간과 비용이 드는 것도 사실이어서, 경매 신청과 소송 중 어느 쪽이 현실적으로 빠를지는 개별 상황을 보고 판단해야 합니다. 지금 가장 중요한 건 이 기간 동안 모든 연락 기록을 빠짐없이 보존해두는 것이에요.
지금 당장 챙겨야 할 것들
제일 먼저 해야 할 일은 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하는 겁니다. 구두나 문자 요청과 달리, 내용증명은 특정 날짜에 특정 내용의 의사표시를 했다는 사실을 공식적으로 남겨주기 때문에 이후 소송이나 경매 절차에서 지체 기산점을 명확히 하는 데 도움이 돼요. 그 다음으로는 지금까지 주고받은 문자·카카오톡 메시지를 전부 캡처해서 날짜별로 정리해두세요. 10월에 갱신 거절을 통보한 문자와 집주인의 '알겠다' 답장이 특히 중요합니다. 등기부등본은 경매 신청 직전에도 다시 한번 떼어서 권리 변동이 없는지 확인해야 해요. 집을 비워준 날짜를 입증할 수 있는 자료, 예를 들어 이사업체 계약서나 전입신고 이전 기록 같은 것도 함께 챙겨두면 좋습니다. 전세권에 기한 경매 신청은 관할 지방법원에 직접 할 수 있고, 신청서 양식과 절차는 법원 홈페이지에서 확인할 수 있어요. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험의 전세보증보험에 가입돼 있다면 보험금 청구 절차도 병행해 살펴볼 필요가 있습니다.
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.