교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
부산 해운대구 전세 계약이 만료됐는데 임대인이 월세 전환을 요구하며 보증금 반환을 미루는 상황. 이 경우 세입자가 행사할 수 있는 법적 수단과 지금 당장 챙겨야 할 것들을 짚어봅니다.
사연안녕하세요, 부산 해운대구에서 전세 살다가 이런 상황을 맞닥뜨린 30대 직장인입니다. 2022년 3월에 해운대구 우동 빌라 한 채를 보증금 1억 2천만 원에 2년 전세 계약을 맺었어요. 계약서도 쓰고 확정일자도 받았고, 전입신고도 계약 당일에 바로 했습니다. 그런데 올해 3월 계약 만기가 되기 두 달 전쯤, 집주인이 갑자기 연락을 해왔어요. 요즘 전세 구하는 사람이 없다면서, 보증금을 바로 돌려주기가 어려우니 보증금을 5천만 원으로 줄이고 나머지는 월세로 전환하는 건 어떻겠냐고 하더라고요. 저는 그럴 생각이 없다고 했고, 만기에 전액 돌려받겠다고 분명히 얘기했습니다. 집주인은 알겠다고 했는데, 막상 3월 만기가 지나도 보증금을 안 주는 거예요. 한 달이 지나고 연락했더니 새 세입자를 구하고 있으니 조금만 기다려 달라고 했고, 두 달이 지나서 다시 연락했더니 이번엔 또 월세 전환 얘기를 꺼냈습니다. 월 50만 원씩만 내면 그냥 살게 해주겠다고요. 저는 이미 다른 곳으로 이사를 간 상태라 그 집에 살지도 않거든요. 이사 가면서 짐은 다 뺐는데, 전입신고는 아직 옮기지 않았어요. 지금 3개월이 넘었는데 집주인은 연락도 잘 안 받고, 받아도 기다려 달라는 말만 합니다. 등기부를 떼어보니 근저당도 두 개나 잡혀 있고, 제 보증금보다 선순위 채권이 있을 것 같아서 무서워요. 이 돈 날리는 건 아닌지, 지금 제가 뭘 어떻게 해야 하는지 정말 막막합니다.
월세 전환은 세입자 동의 없이는 성립하지 않는다
이 사연에서 법적으로 가장 먼저 짚어야 할 부분은, 집주인이 월세 전환을 요구했다는 사실 자체입니다. 임대차 계약의 내용을 바꾸려면 양 당사자의 합의가 있어야 해요. 세입자가 거부 의사를 명확히 밝혔다면, 월세 전환은 아직 이루어지지 않은 것이고 기존 전세 계약의 효력이 그대로 유지됩니다. 주택임대차보호법 제6조는 계약이 만료되기 전 세입자가 갱신을 원하지 않는다고 통보하거나 임대인이 거절하지 않으면 묵시적으로 갱신된다고 규정하는데, 이 사안에서는 세입자가 만기에 보증금 반환을 요구했으므로 묵시 갱신도 아닙니다. 계약은 종료된 것이고 임대인은 보증금 반환 의무를 지게 됩니다. 집주인이 새 세입자를 구하지 못했다거나 자금이 없다는 사정은 반환 의무를 면제해 주지 않아요. 실무에서 집주인들이 종종 이런 식으로 월세 전환을 압박하는 건, 사실상 세입자가 어쩔 수 없이 수락할 것이라는 기대에서 나오는 경우가 많습니다. 거부 의사를 문자나 카카오톡으로 남겨두었다면 그게 중요한 증거가 됩니다.
이사 후 전입신고를 옮기지 않은 것, 지금은 양날의 검이다
이 사연에서 또 하나 중요한 대목은, 세입자가 이미 이사를 나갔지만 전입신고는 아직 해당 주소에 남아 있다는 점입니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자가 유지되는 동안 살아있어요. 이사를 나갔더라도 전출신고를 하지 않았다면 법적으로는 아직 그 주소에 주민등록이 있는 것이고, 그 상태에서 경매가 진행된다면 배당 요구를 할 수 있는 지위는 일단 유지됩니다. 다만 실제 거주 여부와 전입신고가 일치하지 않는 상황이 길어지면, 경매 절차에서 대항력 존속 여부를 다투는 국면이 생길 수 있어요. 법원이 실제 점유를 기준으로 판단하는 경향이 있어서, 이미 점유를 완전히 넘긴 상태라면 대항력이 소멸했다고 볼 여지도 있다고 알려져 있습니다. 지금 당장 해야 할 행동은 임차권등기명령 신청입니다. 임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청할 수 있는 제도예요. 이 등기가 마쳐지면 이사를 나가더라도, 즉 전출신고를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 해운대구 관할 법원에 신청서와 계약서, 주민등록 등본, 등기부 등본을 갖춰 제출하면 됩니다.
근저당이 선순위라면 배당에서 얼마나 받을 수 있는가
등기부에 근저당이 두 개 잡혀 있다는 부분은 이 사건의 핵심 위험 요소입니다. 경매가 진행될 경우 배당 순서는 원칙적으로 권리 설정 일자 순서를 따릅니다. 세입자의 전입신고일과 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로, 그보다 먼저 설정된 근저당이 있다면 그 채권자가 먼저 배당을 받게 됩니다. 이 사연에서는 2022년 3월 계약 당일 전입신고와 확정일자를 받았다고 하니, 그 이전에 설정된 근저당이 있는지가 관건입니다. 등기부 을구에 근저당 설정일이 세입자의 전입일보다 앞서 있다면, 낙찰 금액에서 선순위 근저당 채권이 먼저 변제되고 남은 금액에서만 배당을 받을 수 있어요. 1억 2천만 원짜리 보증금이 위험해질 수 있는 구조입니다. 반대로 근저당 설정일이 전입신고일보다 나중이라면 세입자가 우선합니다. 지금 당장 등기부 등본을 다시 꼼꼼히 확인하고, 근저당 채권 최고액과 설정 일자를 세입자의 전입일과 비교해봐야 합니다. 만약 선순위 채권 합계가 집의 시세에 근접하거나 초과한다면, 경매보다는 빠른 시일 내에 보증금 반환 청구 소송과 가압류 등 보전 처분을 병행하는 쪽이 현실적으로 더 의미 있을 수 있습니다.
지금 이 순간 챙겨야 할 것들
세입자가 지금 할 수 있는 가장 효과적인 첫 번째 행동은 내용증명 발송입니다. 계약 만료일, 보증금 액수, 반환 요청 사실을 명시하고 일정 기간 내에 반환하지 않으면 법적 조치를 취하겠다는 내용을 담아 집주인에게 보내는 거예요. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, 이후 소송이나 경매 신청 과정에서 분쟁의 시작 시점과 세입자의 의사를 증명하는 증거가 됩니다. 두 번째는 앞서 말한 임차권등기명령 신청으로, 이사를 나간 상태라면 특히 서두를 필요가 있습니다. 세 번째로, 보증금 반환 청구 소송을 제기하면 집행권원을 얻을 수 있고, 이를 바탕으로 집주인 재산에 대한 강제집행이 가능해집니다. 소송 전 가압류를 먼저 신청해 집주인이 재산을 빼돌리지 못하게 묶어두는 방법도 실무에서 자주 쓰입니다. 집주인과 나눈 문자, 카카오톡 대화 내용은 전부 캡처해 보관해두세요. 월세로 바꾸자는 제안을 거부한 내용, 기다려 달라는 답변 모두 나중에 의미 있는 증거가 됩니다. 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사의 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험금 청구 절차도 병행할 수 있습니다.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.