교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
수원 권선구에서 전세 계약이 끝났음에도 집주인이 월세 전환을 조건으로 보증금 반환을 미루는 상황, 임차인이 취할 수 있는 법적 수단과 지금 당장 챙겨야 할 행동을 짚어봅니다.
사연안녕하세요, 수원 권선구 세류동에 살고 있는 30대 직장인입니다. 2년 전에 보증금 1억 2천만 원짜리 전세 계약을 맺고 이 아파트에 들어왔는데, 올해 3월 말에 계약 기간이 끝났어요. 이사 갈 집도 이미 구해 뒀고, 계약 만료 두 달 전인 1월에 집주인한테 문자로 '계약 갱신 안 하겠다, 보증금 돌려달라'고 통보도 해뒀거든요. 그런데 집주인이 3월 들어서 갑자기 전화를 해서는, 요즘 대출 이자가 너무 올라서 전세 보증금을 한 번에 마련하기 어렵다면서 월세로 전환하는 게 어떻겠냐는 얘기를 꺼냈어요. 저는 당연히 안 된다고 했죠. 이미 새 집 계약까지 했는데 무슨 말이냐고요. 그랬더니 집주인이 '그럼 조금만 기다려달라, 4월 말까지는 무조건 드리겠다'고 하더라고요. 믿고 기다렸더니 4월 말에는 또 '5월 중순까지만'이라고 하고, 이제 5월도 거의 다 지나가는데 또 연락이 없어요. 제가 먼저 연락하면 '월세로 바꿔주면 당장 일부 돌려주겠다'는 식으로 계속 조건을 붙여요. 저는 이미 새 집에 이사 와서 두 곳 월세를 동시에 내고 있는 상황이에요. 통장 잔고가 바닥 나고 있는데 집주인은 제 사정은 안중에도 없는 것 같고, 솔직히 이게 사기인지 아닌지도 헷갈려서 잠을 못 자고 있어요. 법적으로 어떻게 해야 이 돈을 빨리 돌려받을 수 있는 건가요, 혹시 지금 제가 모르는 사이에 집이 경매로 넘어가거나 하는 건 아닌지 너무 불안합니다.
월세 전환 동의 없이는 아무것도 바뀌지 않는다는 것
이 사안에서 가장 먼저 짚어야 할 지점은 '월세 전환 제안'이 법적으로 아무런 효력이 없다는 사실이에요. 주택임대차보호법은 임대차 계약의 변경을 당사자 쌍방의 합의에 의하도록 하고 있고, 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꾸겠다고 선언해도 임차인의 동의 없이는 계약 내용이 달라지지 않습니다. 계약 기간이 만료된 시점에서 임차인은 이미 보증금 반환 청구권을 취득한 상태이고, 집주인은 그에 상응하는 반환 의무를 지게 돼요. 그 의무를 월세 전환이라는 조건으로 미루거나 협상 카드로 쓰는 건 법적으로 정당한 사유가 되지 않습니다. 현재 이 분이 새 주거지로 이사까지 완료한 상태라면, 계약 종료 의사가 적법하게 통지됐고 임대차가 실질적으로 종료된 것으로 볼 여지가 충분해요. 집주인의 '월세 전환하면 일부 돌려주겠다'는 발언은 협조를 유도하는 시간 끌기 전술로 읽힙니다. 이런 제안에 응하지 않는 것이 맞고, 대화 내용은 모두 문자나 카카오톡으로 남겨두는 게 좋습니다.
보증금이 묶인 사이 집에 무슨 일이 생기는지 확인해야 한다
임차인 입장에서 지금 가장 현실적인 위험은 집주인의 재정 상태 악화로 해당 아파트에 경매가 개시되거나 추가 근저당이 설정되는 경우입니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 시간이 흐르는 동안 집의 권리관계가 나빠질 수 있어요. 지금 당장 등기사항전부증명서를 발급받아서 계약 당시와 비교해 보는 게 필요합니다. 만약 이 분이 전입신고와 확정일자를 제대로 갖춰뒀다면, 주택임대차보호법 제3조의2에 따른 우선변제권이 살아 있어서 경매가 진행되더라도 배당을 통해 보증금을 회수할 여지가 있어요. 다만 이미 이사를 나온 경우 전입신고가 새 주소로 이전됐다면 기존 주소의 대항력이 소멸될 수 있다는 점이 실무에서 중요하게 갈리는 부분입니다. 법원이 대항력 유지 여부를 판단할 때는 임차인이 이사 나간 시점과 전입신고 이전 시점을 따지는 경향이 있어요. 이미 이사를 나왔다면 임차권등기명령 신청을 서둘러야 합니다. 임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청할 수 있는 제도로, 등기부에 임차권이 기재되면 임차인이 이사 나간 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
보증금 반환 청구를 실제로 움직이게 하는 절차들
임차권등기명령이 완료된 뒤에는 내용증명 우편으로 집주인에게 보증금 반환을 공식 청구하는 것이 순서입니다. 내용증명 자체가 법적 강제력을 갖는 건 아니지만, 이후 소송이나 지급명령 절차에서 청구 의사를 명확히 밝혔다는 증거가 돼요. 지급명령은 민사소송법에 따라 법원에 신청하는 간이 절차로, 집주인이 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 소송보다 비용과 시간이 적게 드는 편이에요. 집주인이 이의를 제기하면 통상의 민사 소송으로 넘어가지만, 이 사안처럼 반환 의무 자체는 다툼의 여지가 크지 않은 경우라면 집주인이 이의를 제기하더라도 임차인에게 불리한 상황은 아닙니다. 보증금 반환이 지연된 기간에 대해서는 민법 제379조에 따른 법정이율 또는 약정이율에 따른 지연이자도 청구할 수 있어요. 계약 만료일인 3월 말부터 실제 반환일까지의 이자가 붙는 것이니, 시간이 길어질수록 집주인에게도 불리해집니다. 보증금 반환 지연이 단순한 지급 불능인지, 아니면 처음부터 반환 의사가 없었던 것인지에 따라 형사적 판단도 달라질 수 있지만, 이 단계에서는 민사 절차를 빠르게 진행하는 것이 현실적으로 보증금을 돌려받는 데 더 효과적인 경우가 많습니다.
지금 당장 해야 할 것, 하지 말아야 할 것
지금 이 시점에서 가장 먼저 해야 할 일은 등기사항전부증명서 발급입니다. 수원 권선구 소재 해당 아파트의 등기부를 인터넷등기소에서 바로 열람할 수 있어요. 근저당 추가 설정이나 가압류, 경매 개시 여부를 확인해야 합니다. 그 다음은 임차권등기명령 신청이에요. 이미 이사를 나온 상태라면 하루라도 빨리 신청하는 것이 대항력 유지 측면에서 중요합니다. 관할 법원은 해당 주택 소재지인 수원지방법원이 됩니다. 집주인과의 대화에서 월세 전환에 동의하는 듯한 발언이나 문서에 서명하는 것은 절대 피해야 해요. 구두로 '잠깐만 기다려달라'는 말도 녹음해 두는 편이 좋습니다. 지금까지 주고받은 문자, 카카오톡 메시지는 캡처해서 별도로 보관하고, 계약서 원본과 확정일자 도장이 찍힌 면도 스캔해 두세요. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입된 경우라면 보증사고 신청도 검토할 수 있어요. 가입 여부를 계약서나 보험 증서로 확인해 보는 것도 빠뜨리지 말아야 합니다.
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.