교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
전세 계약이 끝났는데 집주인이 월세 전환을 요구하며 보증금 반환을 미루는 상황입니다. 임차인이 취할 수 있는 법적 근거와 지금 당장 챙겨야 할 행동을 짚어봅니다.
사연안녕하세요, 대전 둔산동에 전세로 살다가 지금 너무 막막해서 글 올립니다. 저는 2022년 4월에 보증금 1억 4천만 원으로 2년 전세 계약을 했고, 올해 4월에 계약이 만료됐어요. 만기 두 달 전쯤인 2월에 집주인한테 연락해서 저는 이사 나갈 거니까 보증금 돌려달라고 분명히 말했거든요. 그런데 집주인이 갑자기 '요즘 전세는 위험하니까 월세로 전환하는 게 어떻겠냐, 보증금 5천만 원에 월 50만 원 정도면 괜찮지 않냐'고 하는 거예요. 저는 거절했죠, 당연히. 이미 다른 데 계약도 했거든요. 그랬더니 집주인이 '지금 당장 9천만 원을 마련하기가 어렵다, 조금만 기다려 달라'고 하더니 4월이 지나도 감감무소식이에요. 5월에 또 연락했더니 '세입자를 새로 구해야 돌려줄 수 있다, 월세로 내놓으면 금방 나간다'고 하는데 저는 그 말이 너무 황당했어요. 새 세입자를 구하는 건 집주인 사정이지 제가 왜 기다려야 하냐고 따졌더니 그냥 전화를 끊어버렸고요. 지금은 7월인데 벌써 만기 이후로 3개월이 넘었어요. 새로 이사 간 집에 월세도 내야 하고 생활비도 빠듯한데 1억 4천만 원이 묶여 있으니 숨이 막히네요. 등기부를 떼어보니 제 전세권 설정 이후에 근저당이 하나 더 잡혀 있어서 겁도 나고요. 이런 상황에서 제가 법적으로 할 수 있는 게 뭔지, 어떻게 해야 보증금을 받을 수 있는지 정말 모르겠습니다.
월세 전환 제안이 법적으로 어떤 의미를 갖는지
이 사연에서 가장 먼저 짚어야 할 지점은 집주인의 월세 전환 제안이 법적으로는 아무런 구속력이 없다는 점이에요. 임차인이 계약 만료 전에 갱신 거절 의사를 통보했다면 계약은 그 시점에 종료되고, 임대인은 만료일에 보증금을 반환할 의무가 생깁니다. 주택임대차보호법 제4조는 임대차 기간이 끝났을 때 임대인이 보증금을 반환해야 한다는 원칙을 전제로 하고 있고, 임차인이 동의하지 않는 한 계약 형태를 바꾸는 것은 새로운 계약 체결이지 기존 계약의 연장이 아니에요. 즉 집주인이 '월세로 바꾸자'고 제안할 수는 있지만, 임차인이 거절한 순간 그 제안은 효력이 없습니다. '새 세입자를 구해야 돌려줄 수 있다'는 말도 법적으로는 근거가 없어요. 보증금 반환 의무는 새 세입자 여부와 무관하게 임대인 본인의 채무입니다. 이 사연에서 임차인이 2월에 이사 의사를 통보했다는 사실, 4월 만기 이후 3개월이 지났다는 사실, 집주인이 월세 전환을 반복해서 요구했다는 사실은 모두 법적으로 의미 있는 정황이에요. 특히 집주인이 '9천만 원을 지금 마련하기 어렵다'고 인정한 부분은 나중에 지연손해금 청구나 경매 신청 시 임대인의 자력 부족을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다. 이 대화가 문자나 카카오톡으로 남아 있다면 반드시 캡처해두어야 해요.
근저당 추가 설정, 이게 더 위험한 신호일 수 있다
등기부에 전세권 설정 이후 근저당이 추가로 잡혀 있다는 부분이 이 사건에서 사실 가장 조심해야 할 대목이에요. 전세권이 먼저 설정되어 있다면 원칙적으로 후순위 근저당보다 배당 순위에서 앞서지만, 문제는 집주인이 보증금을 돌려줄 여력이 없다는 점을 스스로 인정했다는 겁니다. 경매가 진행될 경우 낙찰가가 얼마냐에 따라 전액 회수가 안 될 수도 있어요. 확정일자를 받은 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 경매 절차에서 우선변제권을 행사할 수 있는데, 이때 대항력 취득 시점이 중요합니다. 전입신고일과 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 대항력이 완성되기 때문에, 임차인이 전입신고와 확정일자를 언제 받았는지 꼭 확인해야 해요. 만약 후순위 근저당의 채권액이 크고 집값이 많이 떨어졌다면, 경매를 통한 회수가 예상보다 훨씬 적을 수 있습니다. 그래서 지금 당장 등기부 전부사항증명서를 다시 발급받아 근저당 채권 최고액과 설정일자를 확인하고, 인근 공인중개사나 감정평가를 통해 현재 시세와 비교해보는 게 필요합니다. 이 과정에서 보증금 전액 회수가 어렵다는 판단이 서면 빠른 법적 조치가 더 중요해져요.
임차권등기명령이 왜 지금 가장 급한 조치인가
이사를 이미 나간 상태라면 임차권등기명령 신청이 지금 당장 해야 할 가장 중요한 절차예요. 주택임대차보호법 제3조의3에 따르면 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 완료되면 이사를 나간 후에도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이게 왜 급하냐면, 이사를 나가는 순간 전입신고가 새 주소지로 옮겨가면서 기존 임차 주택에 대한 대항력이 소멸할 수 있거든요. 임차권등기명령이 등기부에 기재되면 그 시점부터는 전입신고 없이도 대항력이 유지되기 때문에, 경매 등 후속 절차에서 임차인의 지위를 보호받을 수 있어요. 신청은 임차 주택 소재지 관할 지방법원에 하면 되고, 대전 둔산동이면 대전지방법원이 관할이 될 겁니다. 신청서와 함께 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 확인 서류 등을 준비해야 해요. 임차권등기명령과 별도로 내용증명을 통해 보증금 반환 기한을 명시한 최고장을 발송해두면, 나중에 지연손해금을 청구할 때 기산점을 명확히 하는 데 도움이 됩니다. 민법 제379조에 따른 법정이율 또는 약정이율로 지연손해금을 청구할 수 있다는 점도 집주인에게 알릴 필요가 있어요.
보증금 반환 소송과 지금 챙겨야 할 증거들
임차권등기명령으로 대항력을 지켰다면 다음 단계는 보증금 반환 청구 소송이에요. 1억 4천만 원은 소액사건심판 대상이 아니라 일반 민사소송으로 가야 하고, 이 경우 소장 제출부터 판결까지 통상 수개월이 걸립니다. 집주인이 판결 이후에도 이행하지 않으면 강제집행, 즉 부동산 경매를 신청할 수 있어요. 지금 당장 챙겨야 할 증거는 크게 네 가지입니다. 첫째, 집주인과 나눈 문자·카카오톡 대화 전체를 캡처하고 클라우드 백업까지 해두세요. 특히 '9천만 원을 마련하기 어렵다'는 발언은 꼭 보존해야 합니다. 둘째, 임대차계약서 원본과 확정일자 날인 사본을 안전한 곳에 보관해야 해요. 셋째, 등기부 전부사항증명서를 주기적으로 발급받아 집주인이 추가 근저당을 설정하거나 소유권을 이전하는지 모니터링해야 합니다. 넷째, 2월에 이사 통보를 했다는 증거, 즉 그 시점의 문자나 통화 기록도 찾아두어야 해요. 집주인이 반환 의무를 이미 인지하고 있음에도 월세 전환이라는 조건을 붙여 지연하고 있는 구조는, 법원에서 단순한 이행 지체가 아니라 의도적 지연으로 평가될 여지가 있습니다. 이 모든 자료를 체계적으로 정리해두는 것 자체가 소송 준비의 절반이에요.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.