교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
전세 계약 만료 후 집주인이 월세 전환을 조건으로 보증금 반환을 미루는 상황에서, 임차인이 취할 수 있는 법적 권리와 대응 순서를 짚어봅니다.
사연동탄2신도시에서 2년 전세로 살다가 계약 만료일이 지난 지 벌써 세 달이 넘었는데, 집주인이 보증금 2억 4천을 아직도 안 돌려주고 있어요. 만료일 두 달 전쯤에 제가 먼저 문자로 '계약 갱신 안 하고 나가겠다'고 통보했고, 집주인도 '알겠다'고 답장을 보냈거든요. 그런데 막상 만료일이 다가오니까 갑자기 태도가 바뀌었어요. 집주인이 전화해서 '요즘 전세 구하는 사람이 없어서 보증금 마련이 어렵다, 차라리 월세로 전환하면 어떻겠냐'고 하더라고요. 처음엔 그냥 사정 얘기인 줄 알고 일단 기다렸는데, 한 달이 지나도 두 달이 지나도 같은 말만 반복하는 거예요. 월세로 바꾸면 보증금 5천에 월 80만 원이라고 하는데, 저는 이미 다른 곳 계약까지 해놓은 상태라 그게 말이 안 되잖아요. 지금 제가 새로 이사한 집 보증금을 부모님한테 빌려서 겨우 치렀고, 매달 이자까지 내고 있어요. 집주인한테 내용증명을 한 번 보냈더니 '곧 드리겠다'는 말만 하고 또 한 달이 지났어요. 부동산 중개사한테 연락해봤더니 그쪽도 집주인이 연락을 잘 안 받는다고 하더라고요. 등기부등본을 다시 떼보니까 제가 계약할 때는 없던 근저당이 하나 새로 잡혀 있어서 너무 불안해요. 이 상황에서 법적으로 어떻게 해야 보증금을 돌려받을 수 있을까요, 아니면 이미 돌려받기 어려운 건지 너무 무서워서 글 올립니다.
집주인의 '월세 전환' 요구가 법적으로 서 있는 자리
이 사건에서 가장 먼저 짚어야 할 것은 집주인의 요구가 법적 권리인지, 아니면 단순한 협상 시도인지입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인에게 계약 갱신 요구권을 부여하고 있는데, 이 사연에서 임차인은 먼저 갱신을 포기하고 퇴거 의사를 통보했어요. 그 시점에서 임차인의 갱신 요구권은 행사되지 않은 채 소멸했고, 집주인도 이를 수락했습니다. 즉 계약은 만료일에 적법하게 종료된 상태예요. 계약이 종료되면 집주인은 보증금을 반환할 의무가 발생하고, 임차인은 그 대가로 목적물을 인도할 의무가 생깁니다. 월세 전환은 두 당사자가 새로운 계약을 체결할 때만 가능한 것이지, 집주인이 일방적으로 기존 보증금 반환을 미루는 수단으로 쓸 수 있는 권리가 아니에요. 쉽게 말해 집주인의 '월세로 바꾸자'는 요구는 법적 의무 이행을 거부하는 근거가 될 수 없습니다. 임차인이 이미 이사를 나간 상태라면 목적물 인도 의무도 이행된 것이고, 남은 것은 집주인의 보증금 반환 의무뿐이에요. 집주인이 자금 사정을 이유로 반환을 미루는 것은 채무불이행에 해당하고, 임차인은 지연 기간 동안 법정이율에 따른 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.
새로 잡힌 근저당이 왜 위험 신호인지
등기부등본에서 계약 이후 새로 근저당이 설정된 것을 발견했다는 부분이 사실 이 사건에서 가장 중요한 위험 신호입니다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추고 있다면 그 날짜를 기준으로 대항력과 우선변제권이 생기는데, 나중에 설정된 근저당보다 임차인의 권리가 앞선다면 경매 시에도 보증금을 먼저 배당받을 가능성이 높아요. 반대로 임차인의 확정일자가 근저당 설정일보다 늦거나, 전입신고 시점에 공백이 있었다면 우선순위에서 밀릴 수 있습니다. 동탄 지역 신축 아파트나 빌라는 분양 전환 과정에서 금융 구조가 복잡한 경우가 있어서, 등기부 전체 이력을 꼼꼼히 읽어보는 것이 중요해요. 지금 당장 해야 할 일은 임대차 계약서에 찍힌 확정일자와 전입신고 날짜, 그리고 근저당 설정 날짜를 순서대로 비교하는 것입니다. 만약 새 근저당의 채권최고액이 크고 임차인의 순위가 후순위라면, 집주인이 임의로 상환하지 않는 이상 경매 배당에서 손해를 볼 수 있어요. 이 상황이 확인되는 순간부터는 단순한 반환 청구를 넘어 임차권등기명령 신청을 서두를 필요가 있습니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 제도로, 주택임대차보호법 제3조의3에 근거합니다.
보증금 반환을 강제하려면 어떤 절차가 실제로 작동하는가
내용증명을 이미 보냈다면 그 자체로 의사 표시 증거는 갖춰진 셈이에요. 그다음 단계로 실무에서 가장 빠르게 활용되는 것은 지급명령 신청입니다. 지급명령은 법원이 서면 심사만으로 채무자에게 지급을 명하는 제도인데, 채무자가 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생겨요. 채무자가 이의를 제기하면 소송으로 전환되지만, 이 사건처럼 계약 종료와 보증금 액수가 명확하고 분쟁의 여지가 적은 경우 집주인이 이의를 제기해도 결국 임차인에게 유리한 방향으로 귀결되는 흐름이 많습니다. 확정 후에는 집주인의 부동산이나 금융 자산에 대한 강제집행이 가능해요. 다만 이미 근저당이 설정된 부동산이라면 경매 낙찰가에서 선순위 채권자에게 먼저 배당이 이뤄지기 때문에, 임차인의 순위 확인이 선행되어야 합니다. 병행해서 고려할 수 있는 것이 임차권등기명령인데, 이미 이사를 나왔거나 나갈 예정이라면 주소 이전 전에 반드시 신청해야 대항력이 끊기지 않아요. 동탄 소재 주택이라면 수원지방법원 관할로 신청하게 되고, 임대차 계약서, 주민등록등본, 등기부등본을 기본 서류로 갖추면 됩니다. 집주인이 연락을 의도적으로 피하는 정황이 있다면 그 통화 기록, 문자 내역, 내용증명 수령 확인서 모두 이후 절차에서 유효한 자료가 됩니다.
지금 이 순간 챙겨야 할 것들
가장 먼저 해야 할 일은 현재 주민등록이 어디에 등록돼 있는지 확인하는 것이에요. 새로 이사한 곳으로 전입신고를 이미 했다면 기존 동탄 주택에 대한 대항력은 이미 상실된 상태이고, 이 경우 임차권등기명령을 소급해서 회복할 수 없습니다. 아직 전입신고를 옮기지 않았다면 임차권등기명령 결정이 등기부에 기재될 때까지 주소를 유지하는 것이 안전해요. 두 번째로, 계약서 원본과 확정일자 도장이 찍힌 면을 스캔해 보관하고, 집주인과 나눈 문자 메시지 전체를 캡처해 두어야 합니다. 갱신 포기 의사를 전달한 문자와 집주인의 수락 답장은 계약 종료를 입증하는 핵심 증거예요. 세 번째로, 등기부등본을 인터넷등기소에서 다시 열람해 근저당 채권자가 누구인지, 설정 금액이 얼마인지 파악해야 합니다. 집값 대비 선순위 채권 합계와 임차 보증금의 비율을 따져보면 경매가 진행될 경우 회수 가능성을 대략 가늠할 수 있어요. 마지막으로, 집주인의 재산 상태가 불명확하고 채무불이행이 계속된다면 사해행위 여부도 살펴볼 여지가 있습니다. 계약 종료 이후 집주인이 제3자에게 재산을 이전하거나 추가 담보를 설정하는 행위는 채권자취소권의 대상이 될 수 있어요.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.