교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
해운대구 아파트 전세 계약이 만료됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 HUG 반환보증 이행청구를 준비 중인 세입자 사례입니다. 보증 가입 여부 확인부터 청구 절차까지 실무적으로 짚어봤어요.
사연안녕하세요, 부산 해운대구 우동에 있는 아파트에서 전세로 살다가 지금 정말 막막한 상황에 처해서 글 올립니다. 2022년 3월에 보증금 3억 원으로 2년 계약을 맺었고, 올해 3월 초에 계약이 딱 만료됐어요. 계약 만료 두 달 전쯤인 작년 1월에 집주인한테 갱신 안 하고 나가겠다고 문자로 통보했고, 집주인도 '알겠다, 새 세입자 구하면 바로 줄게'라고 했거든요. 근데 3월이 지나도, 4월이 지나도 감감무소식이고, 이제 6월이 됐는데 아직도 보증금 한 푼 못 받고 있어요. 집주인은 연락하면 '곧 준다, 다음 달에 준다'는 말만 반복하고 있고요. 다행히 계약할 때 공인중개사가 HUG 전세보증보험에 가입하라고 해서 가입은 해뒀는데, 이게 실제로 어떻게 작동하는 건지, 제가 지금 이행청구를 해도 되는 건지 잘 모르겠어요. 혹시 이행청구를 잘못 넣으면 나중에 불이익이 생기지는 않는지도 걱정되고요. 등기부를 최근에 다시 떼어봤더니 작년 하반기부터 근저당이 새로 잡혀 있더라고요, 계약할 때는 없었는데. 이 상황에서 제가 지금 당장 뭘 해야 하는지, 이행청구 넣으면 실제로 보증금을 돌려받을 수 있는 건지, 너무 불안해서 잠도 못 자고 있습니다. 아는 분이 '이미 사기 당한 거다'라고 해서 더 무섭고요. 제발 도움 부탁드립니다.
이행청구를 바로 넣을 수 있는 조건인지부터 따져야 한다
이 사연에서 법적으로 가장 중요한 사실은 두 가지예요. 첫째, 계약 만료일이 명확히 지났고 임차인이 사전에 갱신 거절 의사를 통보했다는 점이고, 둘째, HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험에 가입되어 있다는 점입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하면 계약은 그 만료일에 종료돼요. 이 사연에서는 작년 1월에 문자로 통보했고 집주인도 수신을 인정했으니, 계약 종료 자체는 다툼의 여지가 적습니다. HUG 전세보증보험의 이행청구 요건은 크게 두 가지로, 임대차 계약이 종료됐을 것과 임대인이 보증금 반환을 이행하지 않고 있을 것입니다. 계약 만료 후 일정 기간이 경과하면 HUG에 직접 이행청구를 넣을 수 있는데, 보증약관상 통상 계약 종료일 이후 일정 기간이 지나야 청구 요건이 충족됩니다. 실무상으로는 계약 종료일 다음 날부터 기산해 일정 기간 내에 청구를 해야 보증 기간 내 청구로 인정받으니, 지금처럼 석 달이 지난 시점이라면 서두르는 게 맞아요. 이행청구를 넣는다고 해서 임차인에게 불이익이 생기지는 않고, 오히려 청구 시점이 늦어질수록 보증 청구 기간을 놓칠 위험이 생깁니다.
계약 이후에 생긴 근저당, 이게 왜 문제가 되는가
등기부에 계약 이후 근저당이 새로 설정됐다는 부분은 이 사건에서 중요하게 봐야 할 대목입니다. 전세 계약 당시에는 깨끗했던 등기부가 이후 변경됐다면, 집주인이 임차인 몰래 추가 대출을 받았을 가능성이 있어요. 주택도시기금법이나 민법상 저당권 설정 자체가 불법은 아니지만, 이것이 임차인의 보증금 반환에 실질적인 장애를 만들어낸다면 사기적 요소로 이어질 수 있습니다. 부동산 관련 사기 사건에서 법원이 문제 삼아 온 흐름을 보면, 임대인이 기존 임차인의 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약을 유지하거나 추가 담보를 설정한 경우 사기죄 성립 여부를 따지는 사례가 있어요. 이 사연에서는 HUG 이행청구로 보증금을 일단 돌려받는 것과 별개로, 집주인의 행위가 형사적으로 문제가 되는지도 검토해볼 여지가 있습니다. 다만 근저당 설정 시점과 금액, 집주인의 재산 상태 등을 종합해야 판단이 가능하기 때문에 지금 단계에서 '사기다 아니다'를 단정하기는 어렵습니다. 지금 당장 챙겨야 할 것은 등기부등본을 날짜별로 여러 장 발급받아 근저당 설정 시점과 금액을 정확히 파악하는 일이에요. 이 자료는 HUG 이행청구 시에도, 향후 소송 시에도 핵심 증거가 됩니다.
HUG 이행청구 이후 절차가 실무에서 어떻게 흘러가는지
HUG에 이행청구를 넣으면 HUG가 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고, 이후 HUG가 임대인에게 구상권을 행사하는 구조입니다. 주택도시기금법 제16조 이하에서 보증 업무의 근거를 두고 있고, 실제 이행 절차는 HUG 보증약관에 따라 진행돼요. 청구에 필요한 서류는 보통 임대차계약서 원본, 등기부등본, 주민등록등본, 계약 종료 사실을 증명하는 서류, 보증금 미반환 사실을 증명하는 자료 등입니다. 집주인이 '곧 준다'고 했던 문자 메시지도 보증금 미반환 사실을 입증하는 자료가 될 수 있어요. 이행청구가 접수되면 HUG가 임대인에게 통보하고 일정 기간 이의 제기 기회를 주는 절차를 거치게 되는데, 이 과정에서 임대인이 갑자기 보증금을 반환하는 경우도 있습니다. 실무에서 결과가 갈리는 지점은 임차인이 보증 기간 내에 청구를 했는지 여부인데, 보증 기간이 지난 뒤 청구하면 HUG가 지급을 거절할 수 있어 이 부분이 가장 중요합니다. 또한 임차인이 이미 주택에서 퇴거했는지 여부도 확인이 필요한데, 일부 약관에서는 임차인의 이사 여부를 요건으로 보는 경우가 있어서 본인의 보증약관을 직접 확인해보는 것이 필요해요.
지금 이 순간 챙겨야 할 것들
가장 먼저 해야 할 일은 HUG 보증서 원본과 약관을 꺼내 보증 기간 만료일을 정확히 확인하는 것입니다. 이미 석 달이 지났기 때문에 시간이 촉박할 수 있어요. 임대차 계약서, 집주인과 주고받은 문자 내역, 갱신 거절 통보 메시지, 보증금 납입 이체 내역, 최근 발급한 등기부등본을 한데 모아두세요. 주택임대차보호법 제3조의2에 따른 확정일자 부여 여부와 전입신고 날짜도 확인해야 합니다. 확정일자와 전입신고가 제대로 되어 있어야 대항력이 유지되고, 경매 등 후속 절차에서 우선변제권을 주장할 수 있기 때문이에요. 만약 아직 해당 주택에 전입신고가 유지되어 있다면 HUG 청구 전에 함부로 주소를 옮기지 않는 것이 좋습니다. 대항력 상실로 이어질 수 있거든요. 집주인이 계속 반환을 미루면서 시간만 끈다면, 민사 임차보증금반환청구 소송과 HUG 이행청구를 병행하는 것도 방법입니다. 두 가지 절차는 서로 배타적이지 않고, 실무에서는 HUG 이행청구를 먼저 진행하면서 소송을 준비하는 경우도 있어요.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.