교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
전세 계약이 끝난 지 두 달이 지났는데도 집주인이 보증금 반환을 미루고 있는 수원 권선구 세입자의 사연과, 이 상황에서 법적으로 무엇이 문제인지 짚어봤습니다.
사연안녕하세요, 수원 권선구에 살고 있는 30대 직장인입니다. 너무 답답해서 글 올려요. 저는 2022년 3월에 권선구 소재 빌라 원룸에 전세 보증금 2,500만 원으로 2년 계약을 했어요. 계약 만료일이 올해 2024년 3월 31일이었고, 저는 작년 12월에 집주인한테 연락해서 계약 갱신 안 하고 나갈 거라고 분명히 말했습니다. 집주인도 그때 '알겠다, 새 세입자 구하면 바로 돌려줄게'라고 했어요. 근데 만료일이 지나도 연락이 없어서 제가 먼저 연락했더니 '아직 세입자를 못 구했다, 조금만 기다려 달라'는 말만 반복하는 거예요. 그게 벌써 두 달째입니다. 저는 이미 다른 곳에 월세 계약까지 해놓은 상태라 이중으로 돈이 나가고 있어요. 집주인한테 다시 연락하니까 이번엔 전화를 잘 안 받고, 받아도 '곧 된다'는 말만 해요. 등기부등본을 떼봤더니 해당 건물에 근저당이 설정되어 있더라고요. 설정 금액이 꽤 크고, 제가 계약할 때는 이 정도인지 몰랐어요. 혹시 보증금을 아예 못 받는 건 아닌지, 이런 경우에 어떻게 해야 하는지 너무 무서워서요. 지금 당장 어디서부터 시작해야 하는지 알 수 없어서 정말 막막합니다.
보증금 반환 의무가 발생하는 시점과 이 사연에서 놓치면 안 되는 사실
이 사연에서 법적으로 가장 먼저 확인해야 할 건 '반환 의무가 언제부터 발생했느냐'입니다. 주택임대차보호법 제4조는 임대차 기간이 끝나면 임대인이 보증금을 반환할 의무가 생긴다고 규정하고 있어요. 이 분의 경우 계약 만료일인 2024년 3월 31일이 지난 순간부터 집주인은 이미 지체 상태에 들어간 겁니다. '새 세입자를 구해야 돌려줄 수 있다'는 말은 법적 의무와 무관해요. 임대인이 후속 세입자를 구하지 못했다는 사정은 반환 의무를 미루는 사유가 되지 않는다는 게 일관된 실무 흐름입니다. 중요한 또 다른 사실은 등기부등본상 근저당 설정이에요. 근저당이 보증금보다 선순위로 설정되어 있다면, 경매로 넘어갈 경우 세입자가 배당에서 밀릴 수 있습니다. 계약 당시 이 근저당이 이미 존재했는지, 나중에 추가된 건지도 따져봐야 해요. 그리고 이 분이 전입신고와 확정일자를 제때 받아뒀는지 여부가 이 사건의 실질적인 안전망이 됩니다.
확정일자·전입신고가 없으면 법의 보호가 달라진다
주택임대차보호법 제3조의2는 임차인이 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 경매나 공매 시 우선변제권을 갖는다고 규정합니다. 이 두 가지가 갖춰져 있어야 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있는 지위가 생겨요. 만약 이 분이 입주일에 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아뒀다면, 그 날짜와 근저당 설정일을 비교해야 합니다. 확정일자가 근저당보다 앞서 있으면 경매 시에도 보증금 전액 또는 일부를 회수할 가능성이 생기지만, 근저당이 먼저라면 배당 순위에서 밀리는 구조가 됩니다. 소액임차인 최우선변제 제도도 있어요. 수원 지역은 소액임차인 기준과 최우선변제 한도가 별도로 정해져 있는데, 보증금이 해당 기준 이하라면 근저당 설정 여부와 무관하게 일정 금액을 먼저 받을 수 있는 길이 열립니다. 다만 이 기준은 계약 체결 시점 기준으로 판단하는 게 원칙이라 정확한 금액은 법령에서 직접 확인하는 게 맞아요. 결국 확정일자·전입신고의 날짜와 근저당 설정 날짜를 비교하는 것이 이 사건에서 유불리를 가르는 첫 번째 분기점입니다.
지금 당장 임차권등기명령을 신청해야 하는 이유
이 상황에서 가장 시급한 행동은 임차권등기명령 신청입니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있어요. 이게 중요한 이유는, 이 분이 이미 다른 곳에 월세 계약을 해놓은 상황이기 때문입니다. 이사를 가고 나면 전입신고가 새 주소로 옮겨가면서 기존 집에서의 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있어요. 임차권등기명령을 먼저 받아두면 이사를 나간 뒤에도 기존 주소에서의 권리가 유지됩니다. 신청은 해당 건물 소재지 관할 법원에 하면 되고, 임대차 계약서·전입세대 확인서·주민등록등본 등이 필요해요. 등기명령이 집행된 이후에는 임대인에게 지연이자도 청구할 수 있는데, 민법상 연 5%의 법정이자가 적용되고, 임대인이 정당한 사유 없이 반환을 거부하는 경우 지연손해금도 별도로 문제가 될 수 있습니다. 내용증명을 미리 발송해 반환 요청 사실을 문서로 남겨두는 것도 이 단계에서 병행하는 게 좋아요. 지금 이중으로 임대료가 나가고 있다는 점은 나중에 손해배상을 구할 때 실손해의 근거가 될 수도 있습니다.
근저당이 있는 집에서 보증금을 못 받을 때 경매 외에 남은 선택지
집주인이 계속 반환을 미루고 근저당 규모도 상당하다면, 임차인 입장에서는 임의로 기다리는 것 자체가 손실입니다. 보증금 반환 소송은 비교적 쟁점이 단순한 편이라 소액사건심판법 적용 여부나 지급명령 절차를 먼저 검토해볼 수 있어요. 지급명령은 법원에 신청하면 상대방에게 이의 기간을 주고, 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력을 갖게 됩니다. 집주인이 이의를 제기하지 않으면 그걸로 강제집행 단계로 넘어갈 수 있어요. 강제집행 단계에서는 집주인의 다른 재산에 대해 압류를 시도할 수도 있습니다. 만약 집주인에게 별다른 재산이 없고 건물 자체도 경매로 넘어갈 가능성이 있다면, 직접 경매를 신청하는 방법도 있어요. 이 경우 앞서 언급한 우선변제권 순위가 실질적인 회수 금액을 결정하게 됩니다. 근저당 규모와 건물 시세를 비교해서 남는 금액이 없다고 판단되면 전세보증금반환보증보험 가입 여부를 확인해야 해요. 계약 당시 HUG나 SGI 등에서 보증보험에 가입했다면 보험사를 통한 대위변제 청구도 가능한 경로입니다.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.