교육 목적으로 구성한 가상 사례입니다. 실제 의뢰인의 사건이나 상담 내용을 옮긴 것이 아니며, 등장하는 인물·회사·지역·수치는 모두 가상입니다. 특정 인물이나 사건과 유사해 보여도 무관하며, 예측 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.
계약 만료일이 지났는데도 집주인이 보증금 반환을 미루는 상황, 임차인이 취할 수 있는 법적 수단과 지금 당장 챙겨야 할 행동을 짚어봤습니다.
사연안녕하세요, 대전 둔산동에 살다가 이사 나온 30대 직장인입니다. 2021년 9월에 둔산동 소재 빌라 전세 계약을 보증금 1억 2천만 원에 맺었고, 2년 만기로 올해 9월 30일이 계약 종료일이었어요. 저는 7월 초에 집주인한테 연락해서 계약 갱신 의사가 없다고 분명히 말했고, 문자로도 남겨뒀습니다. 집주인도 그때 '알겠다, 새 세입자 구해볼게'라고 했어요. 그런데 9월이 됐는데도 새 세입자 구했다는 얘기가 없더니, 만료일 이틀 전에 갑자기 '조금만 기다려 달라, 다음 달 안에는 드릴게'라고 하는 거예요. 어쩔 수 없이 짐은 빼고 친척 집에 임시로 얹혀살고 있는데, 지금 11월 말인데 아직도 못 받았습니다. 집주인은 연락은 받는데 '곧 준다'는 말만 반복하고, 구체적인 날짜를 잡으면 그때 가서 또 미뤄요. 등기를 떼어봤더니 제가 들어간 이후에 근저당이 하나 더 설정돼 있더라고요. 처음 계약할 때 근저당이 없던 집이었는데 솔직히 좀 무섭습니다. 혹시 이미 집이 경매로 넘어가는 상황인 건 아닌지, 제 보증금이 날아가는 건 아닌지 너무 불안해요. 이런 상황에서 제가 지금 당장 뭘 해야 하는지, 법적으로 어떤 방법이 있는지 여쭤보고 싶습니다.
이 사건에서 법적으로 먼저 확인해야 할 사실들
이 사연에서 법적으로 눈에 띄는 지점이 몇 가지 있어요. 첫째는 계약 종료 의사를 7월 초에 문자로 통보했다는 점입니다. 주택임대차보호법 제6조는 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통지하면 계약이 갱신되지 않는다고 규정하고 있어요. 9월 30일 만료라면 7월 30일까지가 기준선인데, 7월 초에 통보했으니 이 요건은 충족됩니다. 집주인도 '알겠다'고 회신한 문자가 있다면 더 명확하고요. 둘째는 이미 이사를 나갔다는 점인데, 이게 오히려 불리하게 작용할 수 있는 부분이에요. 임차인이 주택을 점유하고 있어야 대항력이 유지되는데, 이사를 나오는 순간 주민등록이 이전되면 대항력과 우선변제권이 소멸할 수 있거든요. 셋째는 계약 이후 근저당이 추가 설정됐다는 점입니다. 이 근저당의 채권최고액과 설정 시점을 정확히 파악해야, 경매가 진행될 경우 보증금 회수 가능성을 가늠할 수 있어요. 이 세 가지가 이후 전략의 방향을 전부 바꿀 수 있는 사실들입니다.
이사 나온 뒤 대항력을 지키는 유일한 방법, 임차권등기명령
이미 이사를 나왔다면 지금 이 순간 가장 급한 것은 임차권등기명령 신청입니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있어요. 이 등기가 완료되면 이사를 나가서 주민등록이 다른 곳으로 옮겨진 이후에도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청은 임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원에 하면 되고, 대전의 경우 대전지방법원이 관할이에요. 신청서에는 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 부여 확인 서류, 등기사항증명서 등이 필요합니다. 법원이 결정을 내리면 등기관이 등기를 마치는 구조인데, 통상 신청 후 수일 내에 처리되는 편이에요. 이 등기가 마쳐지면 임차인은 그 이후에 자유롭게 이사를 다녀도 우선변제권을 잃지 않아요. 이미 이사를 나온 상태라면 하루라도 빨리 신청하는 게 맞습니다.
근저당 추가 설정, 이게 경매로 이어지면 내 보증금은 어떻게 되나
계약 이후 근저당이 추가 설정됐다는 부분이 이 사건에서 가장 긴장되는 대목입니다. 우선변제권의 핵심은 '순위'예요. 확정일자를 받은 날짜와 주민등록 전입일 중 늦은 날을 기준으로 다른 권리자들과 순위를 따지게 됩니다. 이 사연에서 임차인이 2021년 9월에 입주하면서 확정일자를 받았다면, 그 이후에 설정된 근저당보다 앞선 순위를 갖게 돼요. 그렇다면 경매가 진행되더라도 해당 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있는 구조입니다. 반대로 확정일자를 늦게 받았거나, 전입신고가 늦어서 새 근저당보다 후순위가 됐다면 이야기가 달라져요. 경매 낙찰가가 낮으면 보증금 전액을 회수하지 못할 수도 있거든요. 등기사항증명서를 떼서 근저당 설정일과 채권최고액을 확인하고, 자신의 전입일·확정일자와 비교하는 게 지금 당장 해야 할 일 중 하나입니다. 이 순위 관계를 확인하기 전까지는 상황의 심각성을 정확히 판단하기 어려워요.
보증금 반환 청구 소송과 지연이자, 실무에서 결과가 갈리는 지점
임차권등기명령으로 권리를 보전한 뒤에는 보증금 반환 청구 소송을 검토할 수 있어요. 보증금 1억 2천만 원은 소액사건심판법상 소액사건 기준을 넘기 때문에 일반 민사 소송으로 진행됩니다. 소송에서 유리한 조건은 계약 종료 의사를 기한 내에 문자로 통보했고, 집주인이 이를 인정한 회신이 있다는 점이에요. 이 경우 계약 종료 자체를 다투기는 어렵고, 쟁점은 반환 시기와 지연이자 부분으로 좁혀지는 편입니다. 민법 제387조에 따라 이행기가 도래한 채무를 갚지 않으면 지연손해금이 발생하는데, 계약 만료일 다음 날부터 연 5%의 법정이자가 붙는 구조예요. 집주인이 '조금만 기다려 달라'는 말을 반복해 온 기간이 길수록 이 지연이자도 쌓이게 됩니다. 반대로 임차인 측에서 집 열쇠 반환이나 원상복구 협의를 지체했다면 그 기간은 지연이자 기산점에서 다툼이 생길 수 있어요. 소송 전에 내용증명 우편으로 구체적인 반환 기한을 정해 통보해 두면, 이후 소송에서 지연이자의 기산점을 명확히 하는 데 도움이 됩니다.
참고 법령·자료
이 자료는 일반적인 정보 제공과 자가 점검을 위한 것으로 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라지므로 필요한 경우 변호사에게 확인하세요.